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紹興市區國有土地上房屋征收與補償暫行辦法
2014-09-15 17:26:40 瀏覽次數:

  

  第一章 總 則

  第一條為規范紹興市區國有土地上房屋征收與補償活動,維護公共利益,保障被征收房屋所有權人 (以下稱被征收人)的合法權益和城市建設的順利實施,根據《國有土地上房屋征收與補償條例》(以下稱《條例》)、《國有土地上房屋征收評估辦法》以及《浙江省人民政府關于貫徹實施國有土地上房屋征收與補償條例的若干意見》等規定,結合市區實際,制定本辦法。

  第二條 本辦法適用于紹興市越城區行政區域(以下稱市區)內國有土地上房屋征收與補償工作。

  第三條 房屋征收與補償應當遵循決策民主、程序正當、結果公開的原則。

  第四條 越城區政府負責市區國有土地上房屋征收與補償工作。

  第五條 越城區住房和城鄉建設局是市區國有土地上房屋征收部門,組織實施市區范圍內的房屋征收與補償工作,日常工作由市(區)房屋征收辦公室承擔。

  市發改、財政、國土、建設、規劃、審計、工商等有關部門應當按照《條例》的規定,與越城區政府密切配合,保障房屋征收與補償工作順利實施。

  第六條 房屋征收部門可以委托屬地鎮政府、街道辦事處及相關單位承擔房屋征收與補償的具體工作。房屋征收實施單位不得以營利為目的。

  房屋征收部門應當加強對房屋征收實施單位從事房屋征收與補償工作人員的培訓和指導,監督房屋征收實施單位在委托范圍內開展房屋征收與補償工作,并對其行為后果承擔法律責任。

  第二章 征收決定

  第七條 為了公共利益的需要,符合《條例》第八條規定的情形之一,確需征收房屋的,由越城區政府作出房屋征收決定。確需征收房屋的各項建設活動,應當符合國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃和專項規劃。

  第八條 申請房屋征收的單位(以下稱征收申請人),應當向房屋征收部門提交下列資料:

  (一)發改部門出具的建設活動符合國民經濟和社會發展規劃的證明材料,其中保障性安居工程建設、舊城區改建項目還應當提供納入國民經濟和社會發展年度計劃的證明材料;

  (二)規劃部門核發的建設用地規劃許可證(含規劃紅線圖)及建設活動符合城鄉規劃和專項規劃的證明材料;

  (三)國土部門出具的征收范圍符合土地利用總體規劃和屬于國有土地的證明材料;

  (四)征收補償初步方案;

  (五)征收補償費用資金證明;

  (六)法律、法規和規章規定需要提交的其他資料。

  第九條 經審查,符合本辦法第七條、第八條規定的,房屋征收部門應當自收到征收申請人申請之日起5個工作日內,書面通知國土、規劃、工商、房地產交易登記等部門,暫停辦理房屋征收范圍內新建、擴建、改建房屋和改變房屋用途、權屬以及房屋抵押登記、工商登記等相關手續。暫停辦理期限最長不得超過1年。

  第十條 房屋征收部門應當對征收范圍內房屋的權屬、區位、用途、建筑面積等情況組織調查登記,收集相關依據,被征收人應當予以配合。

  建立由規劃、國土、建設、城管執法等部門組成的聯席會議制度,具體由市規劃局牽頭,對征收范圍內未經登記的建筑進行認定和處置。

  調查結束后,房屋征收部門應當將調查結果在征收范圍內以公告形式公布。

  被征收人對調查結果有異議的,應當自調查結果公布之日起5日內向房屋征收部門提出。房屋征收部門應當自收到被征收人異議之日起15個工作日內予以核實,并書面答復被征收人。

  第十一條 房屋征收部門在組織調查的同時,應當委托具有相應資質的房地產價格評估機構對征收范圍內的房屋進行采樣評估,取得征收范圍內被征收房屋類似房地產市場價格,同時測算征收成本。

  第十二條 房屋征收部門應當自調查登記、核實工作結束后,擬定征收補償方案并按有關規定進行社會穩定風險評估,形成評估報告。

  征收補償方案應當包括:房屋征收目的和范圍,征收范圍內房屋調查登記基本情況,補償安置總費用測算,簽約期限,補助獎勵政策,補償安置的方式、標準,安置房源的數量、地點,期房安置時的過渡方式、過渡期限及臨時安置補助費標準等。

  第十三條 越城區政府應當自收到房屋征收部門提交的征收補償方案后,組織市發改、財政、國土、建設、規劃、審計等有關部門及被征收房屋所在地的鎮政府(街道辦事處),對房屋征收補償方案進行論證,并在房屋征收范圍內及政府門戶網站上征求意見,征求意見期限不少于30日。

  被征收人認為征收補償方案不符合《條例》規定的,應當在征求意見期限內向房屋征收部門提交書面意見,并附本人身份證明和房屋權屬證明。

  第十四條 越城區政府應當將征求意見情況和根據公眾意見修改的情況在房屋征收范圍內及政府門戶網站上及時公布。

  因舊城區改建需要征收房屋,50%以上的被征收人認為征收補償方案不符合《條例》規定的,越城區政府應當組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會,并根據聽證會情況修改方案。

  第十五條 越城區政府應當根據論證、征求意見、聽證等情況,在修改完善征收補償方案后作出房屋征收決定;涉及被征收人數量在300戶(含)以上的房屋征收決定,應當經區政府常務會議討論決定。

  第十六條 越城區政府作出房屋征收決定前,其征收補償費用應當足額到位、專戶存儲、專款專用,保證房屋征收工作的順利進行。

  提供的安置房源可以折價計入征收費用,折價金額最多不得超過征收補償費用的70%。

  第十七條 越城區政府應當自房屋征收決定作出之日起5個工作日內,在房屋征收范圍內及政府門戶網站上公告。公告應當載明征收補償方案和行政復議、行政訴訟權利等事項。

  房屋被依法征收的,其國有土地使用權同時收回。

  第十八條 被征收人對越城區政府作出的房屋征收決定不服的,可以依法申請行政復議,也可以依法提起行政訴訟。

  第三章 征收評估

  第十九條 對從事房屋征收評估的房地產價格評估機構實行信用管理制度。房屋征收部門應當根據房地產價格評估機構的資質等級、從業經歷、評估技術水平、社會信譽等情況,每年度公布。

  第二十條 房地產價格評估機構由被征收人在房屋征收部門公布的評估機構中協商選定。具體由房屋征收部門在征收范圍內公布評估機構,公布后10日內在征收現場登記被征收人的選擇意見,半數以上被征收人共同選擇一家房地產價格評估機構的,視為協商選擇成功,由房屋征收部門與其簽訂委托評估合同后進行評估作業。自征收決定公告之日起10日內不能協商選定的,由房屋征收部門在報名的評估機構中隨機確定。參加隨機確定的房地產價格評估機構不得少于三家。房屋征收部門應當提前3日在征收范圍內公告隨機確定的時間和地點。隨機確定過程與結果應當由公證機構現場公證。

  房屋征收部門應當將受委托的房地產價格評估機構資質證書、營業執照、注冊房地產估價師本人簽名的資格證書在征收范圍內現場公示。

  第二十一條 同一征收范圍內的房屋征收評估工作,原則上由一家房地產價格評估機構承擔。

  如有兩家或者兩家以上房地產價格評估機構承擔同一房屋征收評估項目的,應當就評估對象、評估時點、價值內涵、評估依據、評估假設、評估原則、評估技術路線、評估方法、重要參數選取、評估結果確定方式等進行溝通,統一標準。

  第二十二條 被征收房屋價值的補償,不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。被征收房屋的價值,由具有相應資質的房地產價格評估機構按照《國有土地上房屋征收評估辦法》評估確定。用于產權調換房屋的價值由評估被征收房屋價值的同一家房地產價格評估機構評估確定。

  評估費用由房地產價格評估機構與房屋征收部門結算,費用列入項目征收成本。

  第二十三條 房地產價格評估機構應當按照委托合同約定的時間和要求,對被征收房屋進行實地查勘,調查被征收房屋狀況,拍攝反映被征收房屋內外部狀況的照片等影像資料,做好實地查勘記錄,并妥善保管。

  被征收房屋實地查勘記錄,應當由被征收人、房屋征收部門和實地查勘的注冊房地產估價師等共同簽字確認。

  因被征收人原因不能對被征收房屋進行入室實地查勘、拍攝影像資料或者被征收人不同意在實地查勘記錄上簽字的,應當由房屋征收部門和實地查勘的注冊房地產估價師以及無利害關系的第三人見證,并在評估報告中作出說明。

  第二十四條 房地產價格評估機構應當向房屋征收部門提供分戶的初步評估結果。房屋征收部門應當將分戶的初步評估結果,在征收范圍內向被征收人公示7日,公示期間應當安排負責房屋征收評估項目的注冊房地產估價師進行現場說明解釋。存在錯誤的,房地產價格評估機構應當予以修正。

  房地產價格評估機構在分戶初步評估結果公示期滿后,應當向房屋征收部門提供委托評估范圍內被征收房屋的整體評估報告和分戶評估報告。房屋征收部門應當及時向被征收人轉交分戶評估報告。

  被征收房屋的整體評估報告和分戶評估報告必須由負責房屋征收評估項目的兩名以上注冊房地產估價師簽字,并加蓋房地產價格評估機構公章,不得以印章代替簽字。

  第二十五條 被征收人或者房屋征收部門對評估報告有疑問的,房地產價格評估機構應當作出解釋說明。被征收人或者房屋征收部門對評估結果有異議的,自收到評估報告之日起10日內,向房地產價格評估機構書面申請復核評估。

  房地產價格評估機構自收到復核評估申請之日起10日內對評估結果進行復核。評估結果發生變化的,應當出具復核報告;評估結果沒有發生變化的,應當書面告知復核評估申請人。

  第二十六條 被征收人或者房屋征收部門對房地產價格評估機構的復核結果有異議的,自收到復核結果之日起10日內,向被征收房屋所在地房地產價格評估專家委員會申請鑒定。

  受理房屋征收評估鑒定后,房地產價格評估專家委員會應當自收到鑒定申請之日起10日內,指派3人以上單數成員組成鑒定組,處理房屋征收評估鑒定事宜,并出具書面鑒定意見。

  第二十七條 被征收房屋價值評估時點為房屋征收決定公告之日。

  用于產權調換的房屋價值評估時點應當與被征收房屋價值評估時點一致。

  第四章 征收補償

  第二十八條 對被征收人給予的補償包括:

  (一)被征收房屋價值的補償;

  (二)因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償;

  (三)因征收房屋造成的停產停業損失的補償。

  搬遷費、臨時安置費、停產停業損失補償等標準以及其他有關補助和獎勵標準,由市政府根據當地物價水平確定,每年度公布一次。

  第二十九條 被征收人可以選擇貨幣補償,也可以選擇房屋產權調換。

  征收非公益事業房屋的附屬物,不作產權調換。

  房屋征收范圍內的違法建筑、超過批準期限的臨時建筑,必須在征收決定公布的搬遷期限內自行拆除,不予補償;未超過批準期限的臨時建筑按照重置價結合成新給予適當補償。

  被征收人選擇房屋產權調換的,房屋征收部門應當提供產權調換的房屋,并與被征收人計算、結清被征收房屋價值與產權調換房屋價值的差價。

  被征收人無力結算差價的,差價部分折算的建筑面積可比照公有住宅用房租金標準計租;被征收人安置后要求購買該部分房屋的,仍按征收時的差價金額補購。

  被征收人選擇貨幣補償的,房屋征收部門按照被征收房屋評估補償價值(不含附屬物、裝修)的基礎上增加20%對其進行補貼。

  第三十條 選擇產權調換的被征收人有權要求房屋征收部門提供不小于被征收房屋原建筑面積的安置用房。

  對安置到中高層、高層的被征收人,安置用房每單元設置一部電梯的,其安置用房總價中可少付3平方米的金額;安置用房每單元設置兩部及兩部以上電梯的,其安置用房總價中可少付10平方米的金額,少付部分面積仍按規定計入房屋產權登記面積。

  安置用房應當符合設計規范要求,屬于新建商品房的,交付前應當經驗收合格。

  第三十一條 征收磚混結構住宅,同一樓梯單元相同套型房屋因建筑面積計算規則改變造成所有權證記載建筑面積各戶不一致的,統一以最大一套房屋建筑面積作為補償安置面積(頂層帶閣樓的,閣樓除外)。如該住房系按房改政策購入,補償安置面積超過原房屋所有權證記載面積部分應按原房改購房價格補購,并在簽訂補償安置協議時直接核減。

  第三十二條 征收房管部門直管住宅公房或者單位自管住宅公房(包括非成套住宅)的,按下列方式予以補償:

  (一)房屋承租人享有按照房改政策購房的權利。房屋承租人按照房改政策購房后,房屋征收部門應當對其按被征收人予以補償;

  (二)房屋承租人未按房改政策購房或承租人不符合公有住房房改購房政策的,按被征收住房原建筑面積向最接近安置用房面積的套型上靠予以直接安置公有住房,上靠面積不結算差價,原租賃關系繼續保持。

  征收房管部門直管的非住宅公房,房屋征收決定公布后,房屋征收部門應及時向房管部門申請終止原租賃合同。

  第三十三條 征收前條房管部門直管住宅公房或者單位自管住宅公房(包括非成套住宅)以外的單位自管住宅房屋,由被征收人與房屋承租人協商確定具體的補償方式,經協商仍不能確定的,房屋征收部門應當對被征收人實行產權調換的補償方式,安置用房由原承租人承租,被征收人應當與原房屋承租人重新簽訂房屋租賃合同。

  第三十四條 征收落實私房政策換約續租的住宅用房,房屋征收部門除按本辦法規定對被征收人補償外,對房屋承租人應以續租面積按本辦法第三十二條有關直管住宅公房的規定進行補償。

  第三十五條 因舊城區改建征收個人住宅,被征收人選擇在改建地段進行房屋產權調換的,越城區政府應當提供改建地段或者就近地段的房屋。

  第三十六條 被征收房屋的用途以房屋所有權證登記的用途為準。認定房屋用途以規劃、國土管理部門提供的合法有效文件為依據。

  房屋所有權證未明確用途的,由產權登記部門依照職權或者根據房屋所有權人的申請,按照本條前款規定調查確認。

  房屋所有權人要求改變原登記用途的,可在其房屋被列入征收范圍前,持有關文件向產權登記部門依法申請變更登記。改變用途的審批由產權登記部門根據本條第一款的規定辦理。

  第三十七條1990年4月1日《中華人民共和國城市規劃法》施行前已改變房屋用途并以改變后的用途延續使用的,根據房屋所有權人的申請,按改變后的用途認定,由產權登記部門變更登記。其中改為商業用房的,應當持有合法有效營業執照以及工商行政管理部門出具的延續使用的營業證明。

  1990年4月1日《中華人民共和國城市規劃法》施行后已經國土、規劃、工商、產權登記部門同意改變房屋用途,并持有建設工程規劃許可證、土地使用權證、載明用途的房屋所有權證(房屋用途確認單)以及營業執照等合法有效文件的,按認定的房屋用途予以補償。未經批準的,其房屋用途的認定辦法按本辦法第三十六條規定執行。其中改變房屋用途用于商業用房經營,并以此為主要生活來源,有合法有效的營業執照及工商行政管理部門的證明,可按經營面積、經營年限、納稅情況給予適當的經濟補償。

  改變房屋用途,按規定應當交納土地收益金的,房屋所有權人應當在變更登記時依法補繳土地收益金。

  土地收益金收取標準及未能變更為商業用房的經濟補償標準由市房屋征收部門、國土管理部門及價格管理部門制定公布。

  第三十八條 征收個人住宅,被征收人符合住房保障條件的,應當按照住房保障有關規定由住房保障部門優先給予住房保障。

  第三十九條 實施房屋征收應當先補償、后搬遷。

  越城區政府對被征收人給予補償后,被征收人應當在補償協議約定或者補償決定確定的搬遷期限內完成搬遷。

  第四十條 被征收人在征收公告規定的期限內簽約并騰空搬遷的,房屋征收部門應當給予適當獎勵。

  選擇貨幣補償的被征收人或承租人,在簽訂補償安置協議之日起在市區購房,或者在簽訂補償安置協議之日前2年內在市區購房作為安置用房的,該房屋價款中與補償金額(含選擇貨幣補償增加的補貼金額)等額部分,可依法免繳或予以退還房屋契稅。

  選擇產權調換的被征收人,其安置用房與被征收房屋補償金額等額部分,可依法免繳房屋契稅。

  非住宅用房的被征收人實行貨幣補償的,其貨幣補償金額(含選擇貨幣補償增加的補貼金額)按照國家企業所得稅有關規定確需繳納的所得稅,被征收人繳納后憑納稅憑證由房屋征收部門從項目征收補償資金中按實際繳稅額予以支付。

  第四十一條 因征收房屋造成搬遷的,由房屋征收部門向被征收人或承租人支付搬遷費;選擇房屋產權調換的,在產權調換房屋交付前,房屋征收部門應當向被征收人支付臨時安置費或者提供周轉用房。

  第四十二條 被征收人或承租人自行解決周轉用房的,房屋征收部門應當從其搬遷之月起到被安置后的四個月內支付其臨時安置費。超過房屋征收補償協議規定的過渡期限未提供安置用房的,應當自逾期之月起按照原標準的二倍支付臨時安置費。

  由房屋征收部門提供周轉用房的,在房屋征收補償協議規定的過渡期限內不再支付臨時安置費,超過協議規定的過渡期限而未提供安置用房的,除繼續提供周轉用房外,還應當自逾期之月起按規定標準支付臨時安置費。

  第四十三條 越城區政府作出房屋征收決定后,由房屋征收部門與被征收人就補償方式、補償金額和支付期限、用于產權調換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉用房、停產停業損失、搬遷期限、過渡方式、過渡期限等事項,訂立補償協議,同時填報注銷房屋所有權證、土地使用權證的申請表。

  補償協議訂立后,一方當事人不履行補償協議約定義務的,另一方當事人可以依法提起訴訟。

  第四十四條 房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協議的,或者被征收房屋所有權人不明確的,由房屋征收部門報請作出征收決定的人民政府根據《條例》的規定,按照征收補償方案作出補償決定,并在房屋征收范圍內予以公告。

  補償決定包括本辦法第四十三條第一款規定的有關補償協議事項。被征收人對補償決定不服的,可以依法申請行政復議,也可以依法提起行政訴訟。

  第四十五條 被征收人在法定期限內不申請行政復議或者不提起行政訴訟,在補償決定規定的期限內又不搬遷的,由越城區政府依法申請人民法院強制執行。

  強制執行申請書應當附具補償金額和專戶存儲賬號、產權調換房屋和周轉用房的地點、面積等材料。

  第四十六條 房屋征收部門應當依法建立房屋征收補償檔案,并將分戶補償情況在房屋征收范圍內向被征收人公布。

  房屋征收部門應當在完成房屋征收后三個月內,將被征收房屋的土地使用權證、房屋所有權證移交給國土、房管部門予以注銷。

  監察、審計機關應當加強對征收補償費用管理和使用情況的監督和審計。

  第五章 附 則

  第四十七條 市政府建立房屋征收重大問題協調機制。對市區房屋征收計劃制定、安置房建設計劃落實以及房屋征收中確需由市政府協調的重大問題,由市政府房屋征收工作聯席會議協調解決。

  第四十八條 本辦法自2012年4月1日起施行。本辦法與國家、省出臺的有關國有土地上房屋征收與補償規定不一致的,按國家、省規定執行。《國有土地上房屋征收與補償條例》施行前已經依法取得房屋拆遷許可證的項目,繼續按《紹興市區房屋拆遷管理實施辦法》及有關城市房屋拆遷管理規定辦理,但政府不得責成有關部門強制拆遷。

 

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