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紹興市人民政府辦公室關于促進紹興市區低效利用建設用地二次開發的實施意見(試行)
2014-09-15 17:21:13 瀏覽次數:

  

各縣(市、區)人民政府,市政府各部門:

  為深入貫徹資源節約優先戰略,進一步健全建設用地內涵挖潛、存量盤活機制,促進發展方式轉變,根據省政府《關于推進低效利用建設用地二次開發的若干意見》(浙政發〔2012〕35號)精神,經市政府同意,現就促進紹興市區低效利用建設用地二次開發提出如下實施意見:

  一、總體要求

  以科學發展觀為指導,轉變土地利用方式,落實最嚴格的節約用地制度。按照“范圍明確、運行封閉、程序嚴格、監管有力、結果可控”的要求,積極穩妥推進和強化低效利用建設用地二次開發,有效防止變相房地產開發,實現挖潛低效利用土地、優化城鎮用地布局、保障服務業用地需求、促進產業轉型升級的目標。

  二、基本原則

  (一)統籌規劃,有序推進。統籌經濟社會發展和資源環境保護,依據土地利用總體規劃、城市規劃和產業發展規劃等,對列入“二次開發”的低效利用建設用地項目,科學合理制定具體的開發實施方案,嚴格限定實施范圍和對象,經批準后規范有序推進。

  (二)政府引導,市場運作。發揮政府職能,充分調動政府、集體、建設用地原使用權人及相關權利人的積極性,按市場化運作機制規范運作,實現多方共贏,確保土地資產的保值、增值。

  (三)明晰產權,保障權益。正確把握“二次開發”中的土地處置政策。調查摸清低效利用建設用地現狀,做到產權明晰。正確處理“二次開發”過程中的經濟、法律關系,切實保障土地權利人的合法權益,維護社會穩定。

  (四)節約集約,提高效率。通過市場運作和公開透明的方式,強化市場配置土地,促進土地高效利用。嚴格土地使用標準,提高土地使用強度,強化土地資源、資產、資本“三位一體”管理,促進土地利用綜合效益的最大化。

  三、實施范圍

  (一)“二次開發”主要對象

  1.市區二環線(北至104國道北復線、東至二環東路〈越東路〉、南至二環南路〈越南路〉、西至紹大線)以內、越城區人民東路沿線兩側、袍江經濟技術開發區中興大道沿線兩側、二環北路北側沿線4個區域中企業利用已有存量土地和廠房經批準轉型發展服務業;

  2.布局分散,不符合安全生產和環保要求等的產業用地;

  3.不符合產業發展政策導向要求,屬于國家產業目錄規定的禁止類、淘汰類產業的產業用地;

  4.產業落后、企業經營困難需要退出或實施改造升級的各類產業用地;

  5.建設用地利用強度明顯低于節約集約用地控制標準的產業用地;

  6.在符合規劃、安全生產及產業政策的前提下,可通過加層、改造、內部整理等途徑提高土地利用效率的產業用地;

  7.布局散亂、條件落后,規劃確定需要改造的舊住宅區、城中村用地、舊工業區;

  8.經市政府認定為低效利用的其他建設用地等。

  (二)項目認定須同時符合以下條件

  1.符合土地利用總體規劃、城市規劃、地區產業發展規劃及環境保護等要求,經發改、建設、規劃、經信、環保、消防、國土等相關部門審核同意,報市政府批準后實施;

  2.土地及地上建筑物權屬合法,無爭議。

  四、處置政策

  (一)騰退土地

  1.協商收回。經依法批準的工業用地土地使用權人因項目、資金、預期效益等原因無力開發建設,企業自愿騰退土地的,可向地塊所在地縣級政府(開發區管委會)申請退地。由地塊所在地縣級政府(開發區管委會)對原合同履約情況進行依法處理,與土地使用權人簽訂土地使用權收回補償協議后,再向國土部門提出申請,由國土部門報市政府批準,依法履行國有建設用地使用權收回手續,具體補償標準可由縣級政府(開發區管委會)根據實際情況制定。此類地塊重新出讓后,出讓金除去應提取的各項規費后全額返還給縣級政府(開發區管委會),由縣級政府(開發區管委會)按土地出讓金收入使用范圍規范使用。

  2.鼓勵流轉。對企業依法取得國有土地使用權后,已投入一定的資金進行土地開發,用地已經滿足法定轉讓條件,但因項目、資金、預期效益等原因,短期內難以繼續開發或難以達到預期目標的,鼓勵企業依法轉讓國有建設用地使用權。對市區內所有原優惠出讓的工業用地在轉讓時不需再按市政府“自2007年1月1日起,對優惠出讓的工業用地,在轉讓時根據轉讓地塊的土地使用權出讓時間,按該時點各開發區最低出讓價格計算的金額,在減去已預征的土地增值稅后補交土地出讓金差額”規定補交土地出讓金,由稅務部門按規定收取土地轉讓的稅費。

  3.易地新建。根據實施城市規劃需要及《紹興市人民政府關于紹興市區二環線內工業企業提升轉型搬遷工作的實施意見》(紹政發〔2008〕33號)規定,對市區內根據國家、省、市產業政策必須禁止、淘汰和調整升級,或因環保、安全等問題影響人居環境的工業企業實施搬遷。易地建設企業如其工業項目經地塊所在地經信部門確認為鼓勵類項目且不超過原合法用地面積的,可按規定程序協議出讓予以安置,出讓價格按出讓時的市場評估價執行。

  4.收購儲備。對市政府因城市基礎設施和公共設施建設需要調整使用土地的,或實施新的城市規劃后的土地用于商品住宅、商品寫字樓等經營性房地產開發以及部分用于經營性房地產開發的,由市政府依法收回、收購國有建設用地使用權或征收集體建設用地后,先納入政府土地儲備,然后根據需要依法公開出讓。

  (二)退二優二

  1.改建改造

  對工業企業利用現有廠房、土地開展技術改造,經規劃、地塊所在地經信部門等相關部門審批在不改變土地用途的前提下實施拆建、改擴建、加層改造、利用地下空間等途徑提高廠房建筑面積和容積率的,不增收土地價款。如企業在工業用地上增加辦公和其他生活服務設施建筑面積的,在改擴建規劃方案經規劃部門審核同意并在方案中明確辦公和其他生活服務設施建筑面積,符合省國土資源廳、省發改委《關于印發〈浙江省工業建設項目用地控制指標〉(修訂)的通知》(浙土資發〔2007〕9號)要求的前提下,也可不增收土地價款。

  2.行業調整

  (1)保持地價不變

  對原出讓或經依法轉讓的工業用地(含優惠出讓的工業用地),在土地使用權人及工業用途不變的情況下,對行業類型進行調整,行業類型經地塊所在地經信部門認定符合戰略性新興產業導向目錄,并符合環保要求的,土地出讓價不作新的調整。

  (2)調后項目管理

  在經地塊所在地縣級政府(開發區管委會)同意,并經地塊所在地經信部門認定調整后行業類型符合戰略性新興產業導向目錄的前提下,如項目在行業類型調整前尚未按合同約定時間開工、竣工的,先由地塊所在地縣級政府(開發區管委會)對未按期開工、竣工原因進行認定,如屬政府原因,則不再追究企業未按約定時間開工、竣工的違約責任。行業類型調整后,經規劃部門批準調整容積率等經濟技術指標進行建設的項目,國土部門根據地塊所在地經信部門對行業調整的批準意見、規劃部門審核同意的規劃方案(方案中應明確辦公和其他生活服務設施建筑面積),調整合同約定經濟技術指標,并據此在項目竣工驗收后辦理項目用地復核驗收。如調整后容積率高于原土地出讓合同約定容積率的,在相關經濟技術指標符合浙土資發〔2007〕9號文件的前提下不增收土地價款;如調整后容積率低于原土地出讓合同約定容積率的,在符合浙土資發〔2007〕9號文件中調整后行業的控制指標的前提下,不再追究原土地出讓合同中未達到約定容積率的違約責任。

  3.整體改造

  對相鄰的2宗或2宗以上工業用地屬同一個土地使用權人的,在地塊所在地經信部門認定調整后行業類型符合戰略性新興產業導向目錄的前提下,為優化用地結構、提高土地利用率,需要整體建設的,經地塊所在地縣級政府(開發區管委會)同意,企業持經規劃部門審核同意的整體規劃方案(作為1宗地重新出具規劃紅線,明確工業用途不變及經濟技術指標、辦公和其他生活服務設施建筑面積)及有關材料向國土部門提出申請,在各項規劃經濟技術指標符合浙土資發〔2007〕9號文件要求的前提下,國土部門依據該整體規劃方案,作為1宗地重新約定經濟技術指標,竣工后作為1宗地進行驗收,土地使用權出讓截止時間統一按出讓截止時間早的地塊確定。

  (三)退二進三

  1.土地用途不變

  對企業利用現有廠房整體或部分就地發展現代物流、投資服務、信息咨詢、工業設計、技術服務、檢測檢驗、倉儲運輸等生產性服務業的,可保持工業用途不變。

  2.土地用途改變

  (1)轉型程序

  符合轉型條件的企業可提出轉型申請,由所在地縣級政府(開發區管委會)審查同意后報市發改委(市現代服務業管理局),市發改委(市現代服務業管理局)征求相關部門意見后進行批復,申請企業經批復同意后向規劃部門申請工程規劃設計方案確認和用途改變,經規劃部門同意改變用途(除住宅房地產外)并對工程規劃設計方案進行確認后,企業向國土部門申請改變土地用途為規劃明確的新用途,報經市政府批準后,可按協議方式處置并按規定補交土地出讓金,辦理相關土地證變更,再按規定程序實施建設。已竣工項目據此辦理相關房產證變更登記。

  (2)申請轉型企業須同時符合以下條件

  ①申請轉型地塊必須是企業合法擁有國有建設用地使用權的工業(倉儲)用地(2008年4月16日前已初始登記取得),并位于本文明確的“二次開發”主要對象中第1條規定區域內,且符合城市規劃要求可獨立轉型。

  ②企業已按規劃要求完成工程建設,并領取土地證、房產證;或企業合法取得土地后,確因城市總體規劃修改等政府原因而未能按期開工建設,導致地塊未按約竣工的,經地塊所在地縣級政府(開發區管委會)認定屬政府原因。    

  (3)土地用地性質變更按以下規定辦理

  ①原企業用地屬國有出讓土地的,按新土地使用條件下的土地使用權市場評估價格扣除原土地使用條件下剩余年限土地使用權市場評估價格,補繳土地出讓金后改變用途為規劃明確的新用途。

  ②原企業用地屬國有劃撥土地的,經補繳國有土地使用權租金后,再按新土地使用條件下的出讓土地使用權市場評估價格扣除原土地使用條件下劃撥土地使用權權益價格,補繳土地出讓金后改變用途為規劃明確的新用途。

  ③經市發改委認定,二環線以內企業在紹政發〔2008〕33號文件前自行已發展為服務業的,越城區人民東路沿線兩側、袍江經濟技術開發區中興大道沿線兩側、二環北路北側沿線3個區域內企業在《紹興市人民政府辦公室關于紹興市區人民東路沿線兩側等區域相關企業轉型發展服務業的實施意見》(紹政辦發〔2012〕47號)文件前自行已發展為服務業的,根據市發改委轉型方案批復時明確的意見按《紹興市區國有土地租賃暫行辦法》(市政府第68號令)有關規定補繳國有土地使用權租金。

  ④如企業法人主體不變,要求以更名后的名稱辦理土地出讓手續的,必須符合股權結構不變的條件,股權結構由工商部門認定。

  (4)產權分割轉讓

  除經規劃部門批準的規劃方案中明確建造酒店、賓館的轉型地塊外,其余地塊在符合下列條件的前提下,轉型后允許土地、房產產權部分分割轉讓:

  ①經市發改委(市現代服務業管理局)批準轉型的地塊,由規劃部門根據地塊規模和用途,明確轉型后土地、房產是否允許分割轉讓及允許分割轉讓的建筑面積。經批準轉型面積在10畝以上(含10畝)且建筑面積在1萬平方米以上(含1萬平方米),允許分割轉讓的,分割轉讓最高比例為計入容積率建筑面積的30%。企業按規劃許可的新用途和經濟技術指標補辦出讓手續、補繳土地出讓金,并據此辦理新用途房產證和土地證。允許分割轉讓的建筑面積,轉讓最小單元不能小于1000平方米,受讓者必須為法人和其他組織,且不得改變用途。

  ②在本意見發文之前已經批準轉型且已作為整體產權補繳土地出讓金后改變為新規劃用途的,在符合規劃、消防等規范及前款要求的前提下,如企業建成后要求部分建筑面積進行分割轉讓的,由企業向市發改委(市現代服務業管理局)提出申請,市發改委(市現代服務業管理局)批復同意后,企業向規劃部門提出申請,規劃部門明確分割轉讓的建筑面積及位置后,企業據此向國土部門申請辦理變更手續,按規劃批復時點的市場評估價補繳土地出讓金,并申請辦理房產證變更等相關手續。允許分割轉讓的建筑面積,轉讓最小單元不能小于1000平方米,受讓者必須為法人或其他組織,且不能改變用途。

  ③上述轉型后允許土地、房產產權部分分割轉讓的,也允許用于分割抵押。

  (5)地塊分割轉型

  對土地面積在50畝(含50畝)以上的轉型企業,經發改、規劃、建管、消防、國土等部門事先審核同意,在符合分割轉型的條件下允許企業對原工業用地實施部分地塊轉型。

  五、其他事項

  (一)為推進低效利用建設用地二次開發工作,越城區政府、市直開發區(新區、新城)管委會可對因實施低效利用建設用地二次開發由政府(管委會)收回、收購土地的,在依法補償的基礎上,給原土地使用權人一定的獎勵。具體獎勵辦法由越城區政府(市直開發區〈新區、新城〉管委會)根據相關法律法規自行制定。對經批準轉型發展現代服務業的獎勵政策仍按紹政發〔2008〕33號、《紹興市人民政府辦公室關于明確市區二環線內企業轉型發展服務業有關政策的通知》(紹政辦發〔2010〕100號)和紹政辦發〔2012〕47號文件執行。

  (二)對低效利用建設用地二次開發中引入的項目,其產業類型符合政府鼓勵類或重點扶持類的,可按照稅法規定給予減免企業所得稅、土地使用稅的優惠政策。在低效利用建設用地二次開發中,市政府通過征收城中村等集體建設用地用于經營性開發的,其土地出讓純收益可按不高于60%的比例,依照有關規定專項用于支持農村集體經濟組織城中村改造建設。

  六、工作要求

  (一)落實工作職責。加強組織領導,統籌謀劃,落實政府主導、相關部門各司其職的共同責任機制。越城區政府、市直開發區(新區、新城)管委會要對照二次開發的實施范圍,全面開展低效利用建設用地的調查,摸清底細、全力推進。凡涉及二次開發建設項目的審批事項,各相關職能部門要優化程序、提前介入、并聯審批、加快辦理。強化低效利用建設用地二次開發項目批后監管,落實節約集約用地要求,防止二次開發中出現新的低效、閑置用地。

  (二)提供資金保障。財政部門要保障實施低效利用建設用地二次開發工作經費。對實施低效利用建設用地二次開發中涉及的城市公共基礎設施建設,要從土地出讓金中安排相應的項目資金予以支持。

  (三)加強宣傳引導。各級新聞媒體要加大對推進低效利用建設用地二次開發的重要意義及相關優惠政策的宣傳力度。各地各有關部門要充分挖掘先進典型,進行廣泛宣傳,營造政府鼓勵、企業積極響應的工作氛圍。

  七、本意見自發文之日起試行,原政策與本意見不符的,以本意見為準。各縣(市)政府可根據各自實際,制定具體實施意見。

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