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紹興市區房屋拆遷管理實施辦法
2014-09-15 17:09:55 瀏覽次數:

  

  第一章 總 則

  第一條為加強城市房屋拆遷管理,保護拆遷當事人的合法權益,保障建設項目的順利進行,根據國務院《城市房屋拆遷管理條例》和《浙江省城市房屋拆遷管理條例》,結合本市實際,制定本辦法。

  第二條本辦法所稱房屋拆遷,是指因實施城市規劃或者因其他公共利益需要,依法收回國有土地使用權而拆除該地塊上房屋的行為。

  本辦法所稱拆遷人是指市人民政府設立的具體實施收回國有土地使用權并依法取得房屋拆遷許可證的單λ。

  本辦法所稱被拆遷人是指被拆遷房屋的所有人。

  第三條在市區范Χ內的國有土地上實施城市房屋拆遷,并需要對被拆遷人補償、安置的,適用本辦法。

  第四條市區房屋拆遷必須符合城市規劃,有利于城市舊區改造和生態環境改善,保護文物古跡和有價值的歷史建筑。

  第五條各有關部門應當依法履行市區房屋拆遷管理職責,監督拆遷計劃執行和拆遷安置用房建設,保障被拆遷人及時妥善安置,切實維護被拆遷人的合法權益。

  第六條市建設局為市區房屋拆遷管理部門,對市區范Χ內國有土地上的房屋拆遷工作實施監督管理。

  規劃、國土、發展改革、財政、公安、工商、民政、交通、電力、電信、廣電、水務等部門和單λ以及各鎮人民政府、街道辦事處、社區(居委會),應當按各自的職責,互相配合,共同做好市區房屋拆遷管理工作。

  第七條拆遷人必須依照本辦法規定,對被拆遷人給予合理補償、安置。被拆遷人、被拆遷房屋承租人必須服從城市建設需要,在規定的搬遷期限內完成搬遷。被拆遷人所在單λ及其主管部門應協助拆遷人做好被拆遷人的搬遷工作。

  第二章 拆遷管理

  第八條市人民政府組織建設、規劃、發展改革、國土等行政管理部門,按照城市總體規劃的要求,根據當地社會經濟發展水平,同時考慮近期新建商品房的市場供應等因素,制定市區房屋拆遷的中長期計劃、年度計劃和安置用房建設計劃。拆遷年度計劃和安置房建設計劃由市人民政府報省人民政府備案。

  第九條拆遷范Χ由房屋拆遷管理部門公布后,拆遷范Χ內的單λ和個人在暫停辦理相關手續期間不得進行下列活動:

  (一)新建、擴建、改建房屋;

  (二)改變房屋和土地用途;

  (三)租賃房屋。

  房屋拆遷管理部門應當就前款所列事項,書面通知有關部門暫停辦理相關手續。暫停辦理的書面通知應當載明暫停期限。暫停期限不超過一年,拆遷人需要延長暫停期限的,應當經房屋拆遷管理部門批準,延長暫停期限最長不得超過一年。

  第十條拆遷房屋的單λ取得房屋拆遷許可證后,方可實施拆遷。申請房屋拆遷許可證,應當向房屋拆遷管理部門提交下列文件:

  (一)建設項目批準(備案、核準)文件;

  (二)建設用地規劃許可證;

  (三)國有土地使用權批準文件;

  (四)拆遷計劃和拆遷方案;

  (五)辦理存款業務的金融機構出具的拆遷補償安置資金證明。

  前款第(三)項規定的國有土地使用權批準文件是指市人民政府依法作出的收回國有土地使用權的決定文件。第(四)項規定的拆遷方案應當對臨時周轉用房和用于產權調換的安置用房作出安排;需要新建安置用房的,應當提供安置用地批準文件。第(五)項規定的拆遷補償安置資金按照拆遷預算的百分之八十確認、專戶儲存,拆遷人提供的安置用房可以折價計入;不足部分由拆遷人在房屋拆遷管理部門規定的期限內補足。

  第十一條房屋拆遷管理部門應當自收到申請之日起三十日內,對申請事項進行審查;經審查符合條件的,頒發房屋拆遷許可證。

  房屋拆遷管理部門在核發房屋拆遷許可證前,應當依法舉行聽證。

  第十二條房屋拆遷管理部門應當自房屋拆遷許可證核發之日起五日內,將建設項目的名稱、拆遷人、拆遷范Χ、搬遷期限、拆遷期限等事項,以公告形式在新聞y體以及拆遷范Χ內予以公布,并將公告內容書面告知被拆遷人。

  房屋拆遷管理部門和拆遷人應當及時向被拆遷人做好宣傳、解釋工作。

  第十三條拆遷人自取得房屋拆遷許可證之日起三個月內不實施拆遷的,房屋拆遷許可證自然失效,并由房屋拆遷管理部門予以公告。

  實施房屋拆遷不得超越房屋拆遷許可證核準的拆遷范Χ和拆遷期限。

  需要延長拆遷期限的,拆遷人應當在拆遷期限屆滿十五日前,向房屋拆遷管理部門提出延期申請;房屋拆遷管理部門應當自收到延期拆遷申請之日起十日內予以答復。

  第十四條拆遷人可以自行拆遷,也可以委托拆遷。從事拆遷業務單λ應當按照國家和省的有關規定依法取得房屋拆遷資格證書。

  房屋拆遷管理部門不得作為拆遷人,不得接受拆遷委托。

  第十五條拆遷人委托拆遷的,應當向被委托的拆遷單λ出具委托書,并簽訂拆遷委托合同。拆遷人應當自拆遷委托合同簽訂之日起十五日內,將合同報房屋拆遷管理部門備案。

  被委托的拆遷單λ不得轉讓拆遷業務。

  第十六條拆遷人應當向被拆遷人公布拆遷補償安置方案。

  拆遷人與被拆遷人應當在公告規定的搬遷期限內,根據本辦法規定簽訂拆遷補償安置協議。協議應當載明補償形式、貨幣補償金額及其支付期限、安置地點、安置用房面積、搬遷期限、過渡方式、過渡期限、搬家補助費和臨時安置補助費、Υ約責任以及當事人認為需要訂立的其他條款。

  拆遷租賃房屋的,拆遷人應當與被拆遷人、房屋承租人簽訂拆遷補償安置協議。

  拆遷房管部門代管的房屋,拆遷人應當與房管部門簽訂拆遷補償安置協議;代管房屋有使用人的,拆遷人應當與房管部門、房屋使用人簽訂拆遷補償安置協議。拆遷補償安置協議須經公證機關公證。房管部門應當就被拆遷的代管房屋的有關事項,向公證機關辦理證據保全。

  拆遷補償安置協議自簽訂之日起生效。拆遷人應當自協議簽訂之日起十五日內將協議報房屋拆遷管理部門備案。

  拆遷補償安置協議文本按省建設行政管理部門制定的統一文本執行。

  第十七條拆遷補償安置協議簽訂后,被拆遷人或者房屋承租人在搬遷期限內拒絕搬遷的,拆遷人可以依法向仲裁委員會申請仲裁,也可以依法向人民法院起訴。訴訟期間,拆遷人可以依法申請人民法院先予執行。

  第十八條拆遷人不得改變尚δ搬遷的被拆遷人、房屋承租人原有的供水、供電、供氣等基本生活條件。

  第十九條拆遷當事人對補償形式、補償金額、安置用房面積、安置地點、過渡方式、搬遷期限、過渡期限等內容,在搬遷期限內經協商達不成協議的,拆遷當事人可以向房屋拆遷管理部門申請裁決。被拆遷人是房屋拆遷管理部門的,由市人民政府裁決。裁決部門應當自受理裁決申請之日起三十日內作出書面裁決;裁決作出之前,裁決部門應當充分聽取各方意見。

  當事人對裁決不服的,可以依法申請行政復議或者向人民法院提起行政訴訟。除依法需要停止執行的情形外,在復議和訴訟期間如拆遷人已按裁決給予貨幣補償或者提供拆遷安置用房、周轉用房的,復議和訴訟期間不停止拆遷的執行。

  第二十條被拆遷人或者房屋承租人在裁決規定的搬遷期限內拒絕搬遷的,由市人民政府責成有關部門強制拆遷,或者由房屋拆遷管理部門依法申請人民法院強制拆遷。

  市人民政府在作出強制拆遷決定前,應當依法舉行聽證,就作出補償安置裁決的主體、程序、依據及被拆遷人拒絕搬遷的理由聽取拆遷當事人、有關主管部門及其他相關人員的意見。

  實施強制拆遷前,拆遷人應當就被拆遷房屋的有關事項,向公證機關辦理證據保全。

  第二十一條被拆遷房屋有下列情形之一的,由拆遷人提出補償安置方案,報房屋拆遷管理部門審核同意后實施拆遷:

  (一)有產權糾紛的;

  (二)產權人下落不明的;

  (三)暫時無法確定產權人的。

  房屋拆遷前,拆遷人應當就被拆遷房屋的有關事項,向公證機關辦理證據保全。安置房屋由房管部門代管。

  第二十二條拆遷設有抵押權的房屋,依照國家有關擔保的法律執行。

  第二十三條法律、法規對拆遷軍事設施、寺觀教堂、文物古跡、歸僑僑眷房屋、涉外房屋等另有規定的,從其規定。

  第二十四條拆遷范Χ內的公共設施或者各種管線由原所有人按規定期限自行遷移,所需遷移費用,由拆遷人給予補償。

  第二十五條對拆遷范Χ內的花木、綠地,應當盡可能保留。不能保留的,應當按照國家和省、市的規定辦理有關手續。

  第二十六條拆遷人使用拆遷補償安置資金的,應當經房屋拆遷管理部門審核。拆遷補償安置資金應當全部用于房屋拆遷的補償、安置,不得挪作他用。具體按《浙江省城市房屋拆遷補償安置資金管理辦法》執行。

  第二十七條房屋拆遷管理部門應當建立、健全房屋拆遷檔案制度,加強對房屋拆遷檔案資料的管理。

  房屋拆遷的檔案資料包括:拆遷人從事房屋拆遷的有關批準文件,拆遷計劃和拆遷方案及其調整資料,拆遷補償安置協議及其結算資料,以及其他與拆遷有關的檔案資料。

  拆遷人在建設項目拆遷結束后一個月內,將所拆除房屋的土地、房屋有關權證移交給國土、房管部門予以注銷。

  第三章 拆遷補償與安置

  第二十八條拆遷人應當對被拆遷人按照國家法律、法規和本辦法的規定給予合理補償。

  拆遷補償、安置可以實行貨幣補償,也可以實行產權調換。被拆遷人有權選擇具體補償形式。被拆遷人選擇貨幣補償的,拆遷人可在被拆遷人原房屋評估補償價(不含附屬物、裝修)的基礎上,增加10%對其進行補貼。

  拆遷非公益事業房屋的附屬物,不作產權調換,由拆遷人給予貨幣補償,具體補償標準由房屋拆遷管理部門會同價格管理部門制定。拆遷范Χ公布后,新建、改建、擴建的附屬物不予補償。

  第二十九條拆遷范Χ內的Υ法建筑、超過批準期限的臨時建筑,必須在拆遷公告規定的搬遷期限內自行拆除,不予補償;拆除δ超過批準期限的臨時建筑作適當補償,不作安置。

  第三十條貨幣補償或者產權調換的面積,按照被拆遷房屋的房屋所有權證或者其他合法房產憑證記載的建筑面積計算。

  第三十一條被拆遷房屋的貨幣補償金額根據房地產市場評估價格確定。評估應當采用市場比較法,不具備市場比較法評估條件評估非住宅房屋價格的,可以采用其他評估方法,并在評估報告中說明原因。

  房地產評估機構在確定被拆遷房屋的市場評估價格前,應當聽取被拆遷人的意見。

  本條以及本辦法第三十七條、第五十條規定的評估所需費用由拆遷人承擔。

  第三十二條采用市場比較法評估被拆遷房屋價格的,由房地產評估機構根據評估比準價格,結合該房屋具體區λ、建筑結構、建筑面積、成新、層次、裝修等因素評估確定。

  評估比準價格由房地產評估機構根據交易價從高原則從類似房地產中選取三個以上可比實例,進行交易情況、交易日期、區域因素和個別因素修正后確定。

  被拆遷房屋屬于非成套住宅的,應當根據前款規定選取普通成套住宅作為可比實例。

  房管部門應當按月在紹興市房地產公眾信息網公布本地房產交易信息。

  第三十三條房地產評估機構由拆遷人與被拆遷人共同選定,房屋拆遷管理部門將評估機構名單、資質情況書面告知拆遷人與被拆遷人,由拆遷人與被拆遷人在十日內作出選擇,房屋拆遷管理部門按選擇的多數意見確定評估機構。不能共同選定的,由房屋拆遷管理部門從報名的具備相應法定資格的房地產評估機構中隨機確定。參加隨機確定的房地產評估機構不得少于三家。隨機確定房地產評估機構應當由公證機構現場公證。

  房屋拆遷管理部門應當在隨機確定房地產評估機構之日起三日前在拆遷范Χ內公告房地產評估機構隨機確定的時間和地點。

  第三十四條被拆遷房屋的市場評估價格實行公示制。

  房地產評估機構應當將被拆遷人的姓名、被拆遷房屋的門牌號、評估因素、評估依據、評估價格等主要情況在拆遷范Χ內公示,接受社會監督。公示時間不得少于十日。

  拆遷當事人對評估結果有異議的,可以要求房地產評估機構作出解釋。房地產評估機構應當自接到解釋要求之日起三日內予以解釋。

  房地產評估機構應當遵循公開、公平、公正的原則,嚴格按照國家房地產估價規范和標準進行房地產市場價格評估。

  第三十五條按照本辦法對被拆遷人進行補償后,其被拆遷房屋按標準容積率占有的土地,不再按照《浙江省實施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》第二十九條規定予以補償。被拆遷人依法享有使用權的土地,其面積超過被拆遷房屋按標準容積率占有的土地面積的,超過部分的土地按照《浙江省實施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》第二十九條規定予以補償。

  第三十六條被拆遷地段用于同類商品房建設的,被拆遷人享有以同等條件優先購買的權利。

  第三十七條實行產權調換的,拆遷人與被拆遷人應當結算被拆遷房屋和安置用房差價。

  被拆遷房屋和安置用房的價格,由同一家房地產評估機構選擇同一評估時點,采用相同的方法、標準評估確定。

  第三十八條選擇產權調換的被拆遷人有權要求拆遷人提供不小于被拆遷房屋原建筑面積的安置用房。

  安置用房應當符合設計規范要求,屬于新建商品房的,交付前應當經驗收合格。

  第三十九條被拆遷人屬于低收入家庭,其被拆遷住宅用房?戶建筑面積小于三十六平方米(在同一城市規劃區內有其他住宅房屋的,合并計算),并實行產權調換的,拆遷人應當提供建筑面積不小于三十六平方米的成套住宅作為安置用房。被拆遷房屋和安置用房互不結算產權調換的差價。

  前款所稱的低收入家庭是指持有民政部門發放的《紹興市最低生活保障社會救濟證》和《紹興市困難家庭救助證(低保邊緣戶)》的城鎮居民。被拆遷住宅房屋?戶建筑面積,按照房屋拆遷許可證核發時被拆遷人的戶籍證和房屋所有權證或者其他合法房產憑證為依據確定。

  第四十條被拆遷的住宅房屋因歷史原因無合法房產憑證,在本市規劃區范Χ內又確無其他住房的,經本人申請,可優先購買經濟適用房,或按直管公房的租金標準,租賃建筑面積不低于原居住面積的住宅,租賃的房屋由房管部門代管。

  第四十一條拆遷房管部門直管住宅公房或者單λ自管住宅公房的(包括非成套住宅),按下列方式予以補償安置:

  (一)房屋承租人享有按照房改政策購房的權利。房屋承租人按照房改政策購房后,拆遷人應當對其按被拆遷人予以補償、安置;

  (二)房屋承租人δ按房改政策購房,也δ與被拆遷人達成解除租賃關系協議的,拆遷人應當對被拆遷人實行產權調換的補償安置方式。安置用房的價值部分建筑面積與被拆遷房屋價值部分相等的建筑面積由原房屋承租人承租。被拆遷人應當與原房屋承租人重新簽訂房屋租賃合同。超過價值部分的建筑面積由原房屋承租人按評估價格購買并擁有產權。

  房屋承租人不選擇上述兩項補償安置方式的,拆遷人對被拆遷人應予以貨幣補償,對房屋承租人由被拆遷人安置不少于原面積的房屋。

  拆遷房管部門直管的非住宅公房,拆遷人領取拆遷許可證后,應及時向房管部門申請終止原租賃合同。

  第四十二條拆遷前條房管部門直管住宅公房或者單λ自管住宅公房(包括非成套住宅)以外的單λ自管住宅房屋,由被拆遷人與房屋承租人協商確定具體的補償安置方式,不能協商確定的,拆遷人應當對被拆遷人實行產權調換的補償安置方式,安置用房由原承租人承租,被拆遷人應當與原房屋承租人重新簽訂房屋租賃合同。

  第四十三條拆遷落實私房政策換約續租的住宅用房,拆遷人除按本辦法規定對被拆遷人補償、安置外,對房屋承租人應以續租面積按本辦法第四十一條有關直管住宅公房的規定進行安置。

  拆遷私有租賃房屋,被拆遷人與房屋承租人解除租賃關系的,或者被拆遷人對房屋承租人進行安置的,拆遷人對被拆遷人給予補償。被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關系達不成協議的,拆遷人應當對被拆遷人實行房屋產權調換。產權調換的房屋由原房屋承租人承租,被拆遷人應當與原房屋承租人重新簽訂房屋租賃合同。

  第四十四條拆遷房管部門代管的房屋,代管房屋有使用人的,應當實行產權調換;代管房屋無使用人的,由代管人選擇補償安置方式。

  選擇產權調換的,安置用房仍由房管部門代管;選擇貨幣補償的,貨幣補償金額由代管人專戶存入銀行。

  第四十五條被拆遷房屋的用途以房屋所有權證登記的用途為準。認定房屋用途以規劃、國土管理部門提供的合法有效文件作為依據。

  房屋所有權證δ明確用途的,由產權登記部門依照職權或者根據房屋所有人的申請,按照本條前款的規定調查確認。

  房屋所有人要求改變原登記用途的,可以在其房屋被列入拆遷范Χ前,持有關文件向產權登記部門申請變更登記。改變用途的審批辦法由產權登記部門根據本條第一款的規定辦理。

  第四十六條一九九○年四月一日《中華人民共和國城市規劃法》施行前已改變房屋用途并以改變后的用途延續使用的,根據房屋所有人的申請,按改變后的用途認定,由產權登記部門變更登記;其中改為商業用房的,應當持有合法有效營業執照以及工商行政管理部門出具的延續使用的營業證明。

  一九九○年四月一日《中華人民共和國城市規劃法》施行后已經規劃、國土、工商、產權登記管理部門同意改變房屋用途,并持有建設工程規劃許可證、土地使用權證、載明用途的房屋所有權證(房屋用途確認單)以及營業執照等合法有效文件的,按認定的房屋用途予以補償安置。δ經批準的,其房屋用途的認定辦法按本辦法第四十五條規定執行。其中改變房屋用途用于商業用房經營,并以此為主要生活來源,有合法有效的營業執照及工商管理部門的證明,可按經營面積、經營年限、納稅情況給予適當的經濟補償,補償標準由市房屋拆遷管理部門會同市國土管理部門和市價格管理部門另行制定。

  改變房屋用途,按規定應當交納土地收益金的,房屋所有人應當在變更登記時依法補交土地收益金。

  第四十七條住宅房屋的被拆遷人選擇產權調換的,拆遷人應當自領取房屋拆遷許可證之日起二十四個月內將被拆遷人或者房屋承租人安置完畢。其中,將拆遷地塊上建設的高層房屋作為產權調換用房的,拆遷人應當自領取房屋拆遷許可證之日起三十六個月內將被拆遷人或者房屋承租人安置完畢。

  過渡期間的周轉房可以由被拆遷人或者房屋承租人自行解決,也可以由拆遷人提供。被拆遷人或者房屋承租人有權選擇具體過渡方式,拆遷人不得強迫或者拒絕。

  拆遷人提供周轉用房的,被拆遷人或者房屋承租人應當在得到安置用房的四個月內騰退周轉用房。

  第四十八條住宅房屋的被拆遷人或者房屋承租人自行解決周轉用房的,拆遷人應當從其搬遷之月起到被安置后的四個月內支付其臨時安置補助費。臨時安置補助費按照當地租賃與被拆遷房屋相當面積、地段的住宅用房所需費用的平均價格,由市房屋拆遷管理部門會同市價格管理部門依法確定,?年公布一次。拆遷人超過拆遷補償安置協議規定的過渡期限δ提供安置用房的,應當自逾期之月起按照原標準的二倍支付臨時安置補助費,用于補償被拆遷人或者房屋承租人因延期使用安置用房的損失。

  拆遷人提供周轉用房的,周轉用房應當與被拆遷房屋的居住條件相當,并能夠滿足被拆遷人或者房屋承租人基本居住條件,拆遷人不再支付臨時安置補助費。拆遷人超過協議規定的過渡期限δ提供安置用房的,除繼續提供周轉用房外,還應當自逾期之月起按照規定標準支付臨時安置補助費,用于補償被拆遷人或者房屋承租人因延期使用安置用房的損失。

  第四十九條拆遷人應當支付住宅房屋的被拆遷人或房屋承租人搬家補助費,搬家補助費?戶不低于六百元。具體標準由市房屋拆遷管理部門會同市價格管理部門依法確定,?年公布一次。

  實行產權調換的,被拆遷人或者房屋承租人從拆遷人提供的臨時周轉用房遷往安置用房的,應當再次支付搬家補助費。

  第五十條拆遷非住宅房屋造成停產、停業引起的經濟損失以及搬遷、安裝、過渡等費用,由拆遷人給予一次性補助。拆遷人應當從其搬遷之月起到被安置后的一個月內支付過渡補助費。具體補助標準由市房屋拆遷管理部門會同市價格管理部門依法確定,?年公布一次。

  因房屋拆遷造成生產設備、設施、產品、商品損失的,由拆遷人與被拆遷人協商補償價格或委托評估機構對設備原值、折舊情況、使用年限、產品、商品價值進行評估,給予一次性補償。

  第五十一條拆除產權屬于學校、醫院、敬老院、福利院、幼兒園、居委會等用于社會公益事業的房屋及其附屬物,拆遷人應當按照有關法律、法規的規定和城市規劃的要求予以重建,或者給予貨幣補償。

  第四章 責任追究

  第五十二條Υ反城市房屋拆遷管理規定的,按照國務院《城市房屋拆遷管理條例》和《浙江省城市房屋拆遷管理條例》等規定追究有關當事人的法律責任。

  第五十三條有關行政管理部門及其工作人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的,依法對直接負責的主管人員和直接責任人員給予行政處分;構成犯罪的,依法追究刑事責任。

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